Patrick O’Heffernan. Ajijic (Jal).- A recent commenter on a local message board dedicated to housing prices posted that: “I have followed house prices in Ajijic for the last 6 years and in the last 2 years they have gone up 25 to 50 %.” This echoed statements from renters and homeowners who told us in random interviews that home prices and rents are skyrocketing in Ajijic. But the head of a major real estate agency that has been in Ajijic for almost two decades pointed out that home prices have risen about 20% in the past 10 years – less than 2% a year considering compounding.
So, what is the rent and housing situation in Lakeside? Laguna interviewed individuals, real estate brokers and a long-established property manager to find out. What we learned is that there is no question that housing costs are rising in Lakeside but that the reasons are complex . The increases differ in location and price range, they heavily impact the local Mexican population, and they are having some positive effects. Plus, they come after a steep fall in prices in 2008, making the recent increases seem more dramatic.
What we learned: Rentals
In 2015/ 2016 two-bedroom apartments in outer Ajijic that were priced at $500 a month are now $800, while one-and two-bedroom apartments in downtown Ajijic that used to be $700 are now being advertised at $900 to $1200 a month. The reasons for these rent increases go beyond simple supply and demand.
Veronica Martinez, who founded Roma property Management & Rentals in 2006, manages rentals from Jocotepec to Chapala with prices ranging from $200US per week to $2500US per month. She has seen the highs and lows over the years, but two years ago she noticed a sharply increased demand that was putting heavy pressure on rents.
“About two or two and half years ago I noticed many more people were looking for rentals to Ajijic causing rent prices to rise,” she said. “ This was happening because a lot of people did not like the political situation in America and because the boomers have stopped working and are coming to Mexico – a lot of them.” She adds that the mix of people is now much more international – it is not just snowbirds from Canada and retirees from the US; people come from Europe and Asia now.
Martinez and other rental agents point to online rental services like AB&B as a significant force in rising rents. Some agents estimate that 20%-40% of rental bookings are now done through online services, making booking easier for prospective renters and expanding the market beyond the USA, Canada and Guadalajara to the world. They also increase the number of people who are willing to pay higher rents, pushing up rents and prices even more.
The increased demand has impacted rentals through the entire price range, but most heavily in the mid-range. Mid-range homes are in high demand by retired couples with good pensions who are looking for a relaxed life with the money and time for travel. They often opt for nice mid-range homes instead of large high rent homes to have more money for travel. Lower cost homes and apartments often rent out on a weekly or even daily basis through on-line agencies, reducing long term supply for families.
Impacts on local Mexicans
Rent increases heavily affect the native population. “The local Mexicans are most impacted, of course,” says Martinez, “they cannot find good local options in Ajijic and San Antonio, so they have to move to Jocotepec or Chapala or even Ixtlahuacán,” Martinez said sadly, noting that local Mexicans no longer live in a separate friend-and family-based lower cost rental economy. “Local Mexicans who own homes now rent them out to make money from the demand and they prefer to rent to people from the US or Canada more than to locals who may not have the funds,” she says. This means that local Mexicans are competing with Americans, Canadians, Europeans ad Asians as well as the Tapatios who come here for the better schools, less traffic, and the weather.
“I have seen many friends have to move out from Ajijic to Chapala because they can’t afford the rents. Even some cleaning ladies can afford to buy land in Chapala but can’t rent in Ajijic. The new generation who lived with their families – mother, father grandfather, brothers or sisters – have to leave Ajijic to be able to afford a house for their new families,” she adds. Since many of these new generation Mexican families work in Ajijic and Lakeside, this increases commute times and worsens traffic.
Jobs and wages
There is one positive side to the increased demand. All of the agents we talked to agreed that the influx of ex-pats and Tapatios has created jobs in Ajijic and Lakeside and increased income for the locals. Part of the job increase is in construction of new homes and apartments, which is booming in Lakeside. However, while the agents we interviewed agreed that new building creates jobs in construction and then later in services – housekeepers, drivers, plumbers, electricians, gardeners – none thought it would lower rents because there is so much pent-up demand.
What we learned: Home prices
Three years ago you could buy a nice 2-bedroom house for $150 to $200,000; now it will be at least $50,000 over $200,000 and the inventory at that price point has been depleted . Prospective buyers we have talked to say they have seen drastic home price increases in Lakeside, especially in Ajijic, over the past two years, as is evident in the windows of every broker in Lakeside. But in the long term, the price increases have not been dramatic – 20% in the past decade, according to Marvin Golden at Lake Chapala Real Estate, whose agency has been in Ajijic since 2007.
But this relatively moderate long term price increase hides a more dynamic history – in 2008 the recession in the US and worldwide virtually stopped home sales in the US and in Ajijic. People houses were underwater, their investments tanked, and they were not selling homes in the US nor buying homes in Mexico. That led to a steep drop in prices and an explosion of inventory in Lakeside that lasted until 2015. Between 2015 and 2018 the healthy economy and wave of retirements NOB caused demand to skyrocket in lakeside, especially in Ajijic. During this period, home sales in the Ajijic office of Lake Chapala Real Estate quadrupled, inventories shrank and prices rose sharply. Buyers who were relying on depression prices suddenly found themselves in a whole new market with rising prices.
Price increases are uneven and impact locals
Buyers have continued to stream into Lakeside as a result of pent-up demand, political uncertainty in the US, rising costs NOB, and the great weather and views. The demand is not just from NOB – Tapatios from Guadalajara are moving to Lakeside for better schools and weather and a trickle of Europeans and Asians. And high-speed internet like iLok allows people to live in Ajijic and work anywhere in the world.
As with rents, the price increases have been uneven, decreasing as you move away from Ajijic. “ What’s happened is that $150K to $250K used to be the sweet spot for home prices – you could get a two-bedroom house and quality features” said Golden, “ but that has gone up by $50K to $100K which is where the builders are building now.” He added that, “ In the last three years we have had a number of sales in $500K to $800K – before that we seldom saw sales over $500K.” Travis Ashby of Chapala Realtors noted that not only did political anger play a role in the wave of buyers in 2017, but skyrocketing health care costs in the US drove many people to look at Mexico and Ajijic.
Poor Mexicans are impacted because the prices increases now affect everyone, not just Ex-pats. Mexicans who own homes and want to cash out, can do so , but they have to move out of Ajijic to buy a new one, something many don’t want to do.
“There is a long tradition in Mexico of selling privately,” said Travis Ashby of Chapala Realtors. “There is a lot of word of mouth and selling to families. Mexicans have a different relationship to land and homes than in the US – they hold onto it more carefully .” He pointed out, however, that, “Mexican buyers who are higher educated are just as attuned to using the MLS and agents as people from the US.” Ashby noted that while Mexicans can often do private and interfamily sales, people from North of the border absolutely need an agent because laws, pricing, paperwork are much different here.
Chapala Realtors, where Ashby is based, has a somewhat different perspective on the real estate market in Lakeside. Although they have been open only a year, they cover virtually all of the lakeshore, although sales are predominantly in the Chapala Jocotepec corridor. There are many Mexican agents in the firm who deal with Mexican clients from Guadalajara and all over Mexico, giving them a slightly larger buyer population.
Competition from wealthy Guadalajarans and Mexicans from other parts of the country has become a factor in Lakeside, especially when they buy a second home for vacation or to rent out, taking a unit off the market. But according to Ashby, this competition is limited pretty much to the higher end homes and not to low priced homes bought and sold by locals. The result has been a slow movement of local Mexicans to Chapala or Jocotepec, mostly those who sell houses in Ajijic and buy and equal or larger house for less money in other areas.
Golden feels that Mexicans whose homes are worth $100k or less often operate in a friends and family market – they buy and sell homes through personal connections rather than competing in the larger market by listing publicly. Local Mexican homes over $100K, in his opinion have to go to the public listings to find buyers with cash since mortgages are expensive and difficult to obtain even for ex-pats.
Price awareness
People are still arriving in Ajijic who are misinformed about the housing market and are surprised at the rising prices. Golden rejects complaints that the real estate industry is overprices homes. “No, in fact newer houses with better materials and construction are available now at market prices. What is happening is that some agents overprice older homes with smaller rooms and lower ceilings, making them harder to sell, ”he said, adding that exchange rates have not been a significant factor, but can if it changes radically.
The building boom
Anyone who drives or walks around Ajijic and even San Antonio Tlayacapan or Chapala can see there is a building boom going one. While the construction adds to the housing inventory in the short term, mostly at the high end, its impacts are mixed. Construction delays, dirt piles, pressure on prices of materials and labor and overtaxing of infrastructure are current problems. Ashby pointed out that in there is also a long-term danger. “My fear is that when – not if – the economy slows down and the housing market goes upside down again, all the construction will stop and there will be unfinished buildings everywhere,” he said, “but since this is such a great place to live, demand will continue but not as much as the current pace of construction.”
The general consensus is that this won’t happen soon, that the demand will be steady, that the dramatic price and rental increases are moderating, but who knows what the future will bring, except rain, cohetes, and more traffic on the Carretera.
Manuel Jacobo (Chapala, Jal).- La Dirección de Ecología comenzará trabajos para contabilizar la población de cotorras argentinas y sus daños en el arbolado público del municipio ribereño, esto después de que Semanario Laguna publicara un nota sobre el tema.
De igual forma, se realizarán estudios para ver el daño que las aves pudieron haber provocado a los árboles y así tener datos y cifras correctas para poder implementar acciones sensatas.
“Haremos una evaluación del daño a los árboles; por ejemplo, en Ajijic si mal no recuerdo no veo el árbol todavía dañado por la presencia de los cotorros y haremos un estudio para no caer en un problema”, explicó el director de Ecología, José Guadalupe Jaime Ibáñez.
El entrevistado reconoció que la cotorra argentina es un ave invasora y puede provocar daño al ecosistema. “Pues sí causan los estragos, por ejemplo la multiplicación desenfrenada de ellos porque no tienen enemigos naturales, o sea no hay algunos animalitos que los cacen”.
Una vez que la nota periodística vio la luz, provocó reacciones antagónicas, pues unos señalaban (sin tener estudios) que no provocan daño, mientras los ciudadanos que entrevistó Laguna fueron testigos de que los árboles del municipio sí están presentando afectaciones. Jaime Ibáñez acotó que trabajarán en la cantidad de nidos, por lo que piden a los pobladores reportar si en sus domicilios o cercanías existe alguno.
En otro tema, el entrevistado pidió a los habitantes tener cuidado con las palmas, ya que éstas están siendo “devoradas” por un escarabajo (mayate) que deja sus larvas y se alimenta del tallo de la palma, lo que provoca la muerte de la palmera.
Una de las acciones a ejecutar para controlar la población de este escarabajo, será poniendo trampas en los árboles enfermos y brindarles tratamiento para evitar su muerte.
“En el área de Ecología cuando vienen a pedir permiso para derribar una palma muerta y que sabemos que es por este insecto, les pedimos que si tiene más palmas les den un tratamiento con un insecticida sistémico para tratar de salvarlas”, culminó.
Miguel Cerna.- La intervención de las vías que conducen a las delegaciones de Zapotitán de Hidalgo y Huejotitán, además del crucero de la cabecera municipal, son tres de las carreteras que se rehabilitarán en las próximas semanas, según anunció el Presidente Municipal, José Miguel Gómez López.
Tras reunirse con Omar David Paredes Flores, Director General de Infraestructura Carretera del Estado, Gómez López también anunció que el próximo año las obras llegarán hasta la delegación de Las Trojes con la “renovación total” de la carretera, beneficiando así a las localidades de San Luciano y Potrerillos.
En cuanto a la intervención del crucero de la carretera Guadalajara-Morelia con el entronque de Huejotitán, el presidente destacó que se solucionará el problema que, según denunciaron sus habitantes, registra de 1 a 2 percances viales por semana.
Fue en agosto cuando, mediante un oficio firmado por más de 30 ejidatarios de la localidad, le urgieron al Gobierno Municipal atender dicho crucero con la colocación de boyas reductoras de velocidad o una renivelación de la carretera.
“La entrada de Huejotitán se le va a dar una rehabilitada y ya vamos a solucionar el gran riesgo que tiene que ha cobrado muchas vidas; el crucero está muy peligroso, se van a hacer adecuaciones, se van a poner topes, se va a hacer lo que se requiera para tratar de salvaguardar la integridad de la gente”, comentó el primer Edil.
En cuanto al crucero de Jocotepec, en el entronque de las calles Vicente Guerrero y la carretera Guadalajara-Morelia, las obras de reencarpetado del asfalto iniciaron la semana pasada, por lo que para el miércoles 13, ya se había terminado uno de los carriles de la vía.
Además, José Miguel Gómez anunció que el próximo año se iniciará con un frente de construcción en la salida de la cabecera hacia Chapala, donde un tramo de 800 metros registra el mayor grado de deterioro en el asfalto, agudizado por el pasado temporal.
La obra forma parte del proyecto de conectividad entre los dos municipios ribereños, impulsado por el Gobernador Enrique Alfaro, al que se le va a invertir un total de 389 millones de pesos para lograr una carretera “de primer nivel”.
Finalmente, el presidente informó que las mejoras también alcanzarán en el 2020 al Libramiento de Jocotepec, al que harán rehabilitaciones constantes.
Redacción (Chapala, Jal).- Con palomitas, churros, dulces, pelotas y agua fresca alrededor de 300 habitantes, entre padres de familia y niños del barrio del San Miguel, de la cabecera municipal pudieron disfrutar de la proyección de la película “Coco” de Disney Pixar durante la noche del jueves, 14 de noviembre.
La función que dio inicio a las 7:00 de la noche, atrajo la atención de niños y grandes quienes disfrutaron de una agradable velada familiar, en el atrio de la capilla del santo patrono del barrio San Miguel.
Previo a que iniciara la función, los integrantes de la Fundación pidieron a las personas que acudieron a ver la película para que mantuvieran el espacio libre de basura para luego elegir una de entre cinco películas a proyectar.
La Fundación Alégrate se ha caracterizado por realizar funciones de cine gratuitas en diferentes barrios y poblaciones del municipio de Chapala para llevar felicidad a las familias de recursos limitados que, de otra manera, no podrían acudir a un cine por los costos que ello implica.
Cabe recordar que la última función que se proyectó fue en Riberas del Pilar durante la tarde noche del miércoles seis de noviembre, donde destacaron las emociones de los infantes quienes entre risas y lágrimas se emocionaron con el filme.
D. Arturo Ortega (Ajijic, Jal).- El desfile del 109 Aniversario de la Revolución Mexicana, en Ajijic se vivió de una manera muy colorida y llena de energía, pues destacaron los atuendos tradicionales, la acrobacia y las evoluciones deportivas por parte de los contingentes que representaron, en su mayoría, a las instituciones educativas de la población ribereña.
El desfile, que inició a las 9:00 de la mañana, tuvo un recorrido que duró al menos dos horas y media, debido a las muchas demostraciones que cada contingente llevó a cabo para disfrute de los cientos de asistentes.
A continuación, te presentamos una serie de imágenes del 109 Aniversario de la Revolución Mexicana en Ajijic.
Redacción. – Los niños fueron de lo más vistoso en el desfile de Chapala, te compartimos la siguiente fotogalería de los participantes del acto que conmemoró el aniversario de la revolución mexicana.
Fotos: Manuel Jacobo.
Redacción.- Junto con la conmemoración de la Revolución Mexicana, en Jocotepec se celebró el 490 Aniversario de la Fundación de la población. En esta edición, participaron alrededor de mil 200 estudiantes de preescolar, primaria, secundaria y bachillerato del municipio.
Así se vivió el desfile:
El gobierno actual intenta defenderse por todos los flancos, un día son los transportistas, otro son los que exigen la paz del país con varita mágica, o los cuidadores del orden público; pero justo el día en que se conmemoran 109 años de la Revolución mexicana, son los campesinos, o más bien, los líderes de éstos, quienes amenazan con paralizar el país si les siguen negando los “apoyos” a los que están acostumbrados.
Organizaciones como la Unión Nacional de Trabajadores Agrícolas que dirige Álvaro López Ríos, anunciaron que irrumpirán en el desfile de este 20 de Noviembre, para probar si el Gobierno Federal es respetuoso de sus derechos. Para ellos nada cambió con la llegada de Andrés Manuel López Obrador a la presidencia del país: “Es muy lamentable porque fuimos y participamos en la decisión de hacer ganar un proyecto que hoy nos da la espalda, cuando el campo fue uno de los más afectados por las políticas neoliberales”, dijo el líder de la UNTA que lleva más de medio siglo al frente de la misma.
Mientras tanto, ayer por la noche todavía seguía en suspenso la aprobación del Presupuesto de Egresos de la Federación (PEF) 2020 y los campesinos del Frente Auténtico del Campo (FAC), que sostenían un diálogo con la Junta de Coordinación Política (Jucopo) de la Cámara de Diputados, prefirieron parar la plática pues los legisladores atajaron en no otorgarles más recursos económicos.
Los del FAC aseguraron que solo la fuerza pública los hará moverse de las puertas de San Lázaro, es decir, ahí se quedarán un buen rato porque luego de todas las manifestaciones actuales en el orbe que han sido reprimidas y en las que militares y policías han dejados ciegos, heridos y hasta muertos, en Bolivia y Chile, por ejemplo, creen que si el gobierno de AMLO decide disipar a los aglomerados podría ser interpretado como imitación a esas acciones, lo que mancharía su gestión, tanto como la de sus antecesores o incluso más.
También los de Antorcha campesino andan buscando la tajada que les daban los gobiernos anteriores, su vocero, Homero Aguirre, anunció que alrededor de 10 mil integrantes de la agrupación, integrada al PRI, bloquearán este miércoles las puertas de la Cámara de Diputados y exigirán recursos para la realización de mil 567 obras en comunidades del país donde tiene presencia.
Pero ya se dijo que no habrá más subsidios para el campo, porque se reasignarán 12 mil 500 millones de pesos a programas sociales. En lugar de los apoyos que se daban al sector campesino, ahora se otorgará financiamiento a través de Finagro, una Sociedad Nacional de Crédito que fusionará todos los fondos para el gremio a fin de seguir ayudando a los trabajadores del agro.
Esta Sociedad agruparía fondos y fideicomisos ya existentes como Financiera Federal, Agroasemex, Firco y otros. Alfonso Ramírez Cuellar, presidente de la Comisión de Presupuesto de la Cámara de Diputados, sostiene que hay que cambiar la entrega de recursos a la actividad agrícola a fin de consolidar reformas a favor de los más pobres del país.
En contraste, la Coordinadora Nacional Plan de Ayala dice que el cambio perjudicará la producción y como ejemplo mencionó que tendrían que importarse 24 millones de toneladas de maíz al año de Estados Unidos, al reducirse hasta 40.6 por ciento los recursos al agro nacional.
Según el vocero de la coordinadora, Jesús Gutiérrez Valencia, de seguir la política asistencialista de López Obrador, se condena al campo mexicano al abandono y a la pérdida de su capacidad productiva a mediano plazo. Sin embargo, esos programas asistencialistas que menciona son los mismos que los dirigentes recibían, miles de millones de pesos, de los que sólo entregaban migajas a los campesinos que continúan en la miseria.
Cínicos y descarados, los líderes campesinos amenazan con desquiciar a la CDMX. Hace un mes presionaron con una supuesta huelga de hambre frente a la Secretaría de Gobernación. Pero a los cabecillas del FAC, integrado por la UNTA, la Coalición de Organizaciones Democráticas Urbanas y Campesinas (CODUC), el Movimiento Social por la Tierra (MST) y la Central Independiente de Obreros Agrícolas y Campesinos (CIOAC), se les descubrió comiendo en el Café La Habana, a unos pasos de la Segob, como no lo hacen millones de quienes producen los alimentos que requieren todos los mexicanos.
Ya se dijo en este espacio que en los años neoliberales que castigaron a México, el campo, aunque fue uno de los sectores más golpeados, recibió un presupuesto de más de 300 mil millones de pesos al año, en los últimos sexenios, de los que en promedio le tocaba exclusivamente a la Secretaría de Agricultura más de 70 mil millones de pesos, dinero que sólo enriqueció a unos cuantos y que nunca logró que México se colocara en el top agrícola mundial de productos básicos.
Aún peor, los campesinos e indígenas que realmente trabajan nunca fueron beneficiados; sin embargo, los agroempresarios y líderes campesinos sí tenían para sus trocas, ganado y para generar más ganancias a expensas de los otros.
El presidente AMLO tiene que sacar este sector adelante, el campo enfrenta uno de los retos más grandes de la historia, es un gran avance direccionar el apoyo y asegurase de que llegue a los que les hace falta, y que las riquezas del país, en tierra y mar no sean parte de las propiedades de los que han concentrado durante décadas el dinero que se destina al crecimiento de la Nación. La tarea es convencer a los productores de que es verdad esta ayuda, que los apoyos ya no se quedarán en sus líderes y que llegará a los campesinos, ganaderos, pescadores e indígenas sin intermediarios.
Es necesario que el sector rural se integre en una verdadera unidad entre aquellos que tienen que ver con la generación de alimentos en México y seguir con el desarrollo equitativo en el campo, acabar en un par de años con el estrecho que divide a los ricos de los jodidos.
Que no se olvide el “Plan de Ayala Siglo XXI 2.0” que a principio de este año emitió una proclama política donde señala que para alcanzar un nuevo campo mexicano se debe contemplar un Proyecto Alternativo de Nación a la política neoliberal. Por ello es necesario tener como ejes la soberanía alimentaria; la política de Estado; la reorientación del gasto público hacia las pequeñas unidades de producción; el comercio con una agenda de desarrollo; la agroecología; el Ejido, las Comunidades; el Derecho a la Agroalimentación Nutricional y a la vida libre de violencia, entre otros puntos. Documento que firmaron las cabezas de las organizaciones mencionadas, además de la Central Campesina Cardenista (CCC), la CIOAC en todas sus versiones y la Central de Organizaciones Campesinas y Populares (COCyP), entre muchas otras, sin olvidar a la Confederación Nacional Campesina (CNC), la CCI, ALCANO, UGOCM, UGOCP y muchas más, cuyos líderes reclaman se les entregue para multiplicar sus mansiones, ranchos, estaciones de radio y un ritmo de vida al estilo de los dirigentes obreros del país.
Ya no será así sostiene y repite el presidente Andrés Manuel López Obrador. Finagro brindará oportunidades financieras a más de 5 millones de personas en México que no tienen acceso al crédito formal. El último Censo General de Población y Vivienda, arrojó que alrededor del 23% de la población económicamente activa del país se dedica a las actividades agropecuarias, las cuales generan poco más del 4% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional.
Esta nueva institución tendrá una sola ventanilla de atención, que ofrecerá́ productos de financiamiento tales como: capital semilla, capital emprendedor, crédito y administración de riesgos, enfocados al sector rural del país. El nuevo modelo de financiamiento para el sector rural del país, y su Programa de Inclusión Financiera, impulsará la productividad y apoyará a los que no han sido beneficiados con créditos o programas sociales. De esta manera más productores tendrán acceso a los apoyos financieros en su beneficio y el del país.
DESDE EL CENTRO
Ojalá que este 20 de Noviembre se conmemore sin la violencia que pueden provocar dirigentes cerrados al diálogo para seguir gozando de privilegios.
© 2016. Todos los derechos reservados. Semanario de la Ribera de Chapala