Informe: Los precios de la vivienda en México se disparan y profundizan la brecha de accesibilidad en la ribera de Chapala

Housing Prices in Lake Chapala (2026), publicado por TheLatInvestor, estima que el precio medio de una vivienda en Ajijic y Chapala se acerca a los 5.94 millones de pesos

La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) informó el 9 de agosto que su índice nacional de precios de la vivienda aumentó 8.7 por ciento interanual durante el primer trimestre de 2026 y 7.3 por ciento en el segundo trimestre, para acumular un incremento de 7.9 por ciento durante el primer semestre del año.

El último aumento nacional se suma a varios años de fuerte apreciación. De acuerdo con datos de mercado recopilados por la SHF, los precios nacionales de la vivienda aumentaron 8.6 por ciento en 2021, 10.4 por ciento en 2022, 10 por ciento en 2023 y 8.8 por ciento en 2024. En un periodo de cinco años, el índice nominal nacional de precios de la vivienda fue 55.1 por ciento mayor en el primer trimestre de 2026 que cinco años antes. Después de considerar la inflación, el incremento fue menos pronunciado, pero siguió siendo significativo.

El promedio nacional oculta marcadas diferencias entre regiones. Guadalajara registró un aumento de 62.5 por ciento en cinco años hasta el segundo trimestre de 2025, mientras que Monterrey tuvo un incremento de 58.9 por ciento. La Ciudad de México creció a un ritmo más lento, aunque aun así registró un aumento de 36.6 por ciento en cinco años. El turismo, el nearshoring, la disponibilidad limitada de terrenos bien ubicados, el aumento de los costos de construcción y la escasez de viviendas nuevas a precios accesibles han contribuido a mantener la presión al alza sobre los precios.

En Chapala y Ajijic, estimaciones del mercado privado de vivienda apuntan a una apreciación continua, en línea con las cifras nacionales y, según algunas estimaciones, incluso por encima de ellas. Housing Prices in Lake Chapala (2026), publicado por TheLatInvestor, estima que el precio medio de una vivienda en la zona se acerca a los 5.94 millones de pesos y calcula que los precios aumentaron alrededor de 6 por ciento durante el año anterior. Ajijic, La Floresta y el poniente de Ajijic continúan siendo los submercados de mayor precio, donde se estima que muchas viviendas se ofrecen entre aproximadamente 8,1 millones y 18 millones de pesos.

También existen viviendas de precios más moderados en otras zonas alrededor del lago. El estudio de TheLatInvestor ubica las viviendas de entrada al mercado, así como pequeños condominios o casitas, entre aproximadamente 2.16 millones y 2.88 millones de pesos (alrededor de 120 mil a 160 mil dólares), principalmente en Chapala Centro, Jocotepec o en propiedades que requieren actualización. Como referencia, un informe local de agentes inmobiliarios de 2023 citó el caso de un condominio de dos recámaras en el centro de Ajijic vendido en 190 mil dólares, mientras que un condominio más grande de cuatro recámaras en el cercano San Antonio Tlayacapan se ofrecía en alrededor de 229 mil dólares.

La Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) estima que solo 38.7 por ciento de los hogares cuenta con ingresos suficientes para comprar una vivienda de precio promedio sin destinar más del 30 por ciento de sus ingresos mensuales al pago de una hipoteca. En otras palabras, aproximadamente 61 por ciento de los hogares mexicanos —alrededor de seis de cada 10— podrían quedar fuera del mercado formal de compra de vivienda según los criterios estándar de accesibilidad.

Otras estimaciones muestran un panorama todavía más complicado para el mercado de viviendas de precio medio. Un análisis del ITESO, basado en datos de ingresos de los hogares de 2024 y precios actuales del mercado, encontró que para adquirir una vivienda de precio medio se requería un ingreso mensual familiar cercano a 93 mil 600 pesos, mientras que para una vivienda de precio promedio se necesitaban alrededor de 131 mil 780 pesos. El ingreso mensual promedio de los hogares mexicanos era de poco más de 21 mil pesos.

El porcentaje exacto de personas que quedan fuera del mercado varía según la ciudad, el precio de la vivienda, el prestamista y la definición utilizada para medir la accesibilidad. Sin embargo, la tendencia general es clara: los precios han aumentado considerablemente más rápido que el poder adquisitivo de la mayoría de las familias.

El resultado es un mercado cada vez más dividido entre los hogares con ingresos formales elevados, acceso a ahorros acumulados o patrimonio familiar, y el resto de la población. Los precios más altos pueden beneficiar a los propietarios actuales y favorecer la inversión en construcción, pero también dificultan el acceso a una vivienda propia para los adultos jóvenes, los trabajadores informales y las familias cuyos ingresos se encuentran cerca del promedio nacional.